川普錯了！資產價格重估　現在該不該買房？

文／朱福山／住展房屋網

通貨膨脹通常伴隨景氣榮景而來，然而現階段高通膨下，景氣溫吞，不僅薪水沒什麼漲，民眾還須面對物價續漲，近來不少餐飲業者輪番調漲反映成本，直接影響民眾荷包，甚至出現不敢消費的窘境，其中又以房地產最明顯。

（圖／住展房屋網提供）

▲（圖／住展房屋網提供）

一位因擔心通貨膨脹嚴重，怕自己小孩將來買不起房的爸爸，日前來接待中心賞屋，被問及購屋需求時，表示主要因為擔心身上留現金，怕錢會越來越薄，但當他看中喜歡的房型，又猶豫不決，問他為何？他說：「怕房價會跌」。

另一個現階段的社會現象，多數民眾以他所處產業不景氣，就認為房價漲成這樣不合理，若以其角度思考，確實沒毛病；然而卻忽略問題本質，這一波的通貨膨脹並非景氣好的關係，而是「資產價格被重估」所導致的結果。

桃園首購族年齡降低，建案接待中心開始走仛寂風，以迎合市場需求，圖為八德『豐盛之城』樣品屋。（圖／住展房屋網提供）

▲桃園首購族年齡降低，建案接待中心開始走仛寂風，以迎合市場需求，圖為八德『豐盛之城』樣品屋。（圖／住展房屋網提供）

道破20年地產迷思

近來房市有稍微回溫，但類似上述情形，不少建案銷售現場頻傳，主要因為民眾觀望態度仍濃，又預期建案跌價的關係，然而房價的漲跌與民眾購屋動機的關係如何？現階段又適不適合進場呢？

從事房地產二十餘年的漢華廣告副總經理管清智，一語道破房地產大亨川普的名言「Location、Location、Location」（地段），帶給民眾多年的迷思。

管清智說：「如果用『房價漲幅』來看待過去十五年台灣房地產趨勢，你會發現川普這個理論是錯的。」過去幾年台北市房價漲幅最少，離開台北市漲幅卻更多，越便宜的地方漲幅越大，主因是它的基期較低，各項成本更容易因物價通膨而大幅疊加，尤其過去十五年，台灣經濟環境幾乎都處在二．○％以下的相對低利率，資金浪潮更造就了兩次的「資產價格重估」，近次更甚前次。

漢華廣告副總經理管清智，詢問周邊友人及近期賞屋客，認為實質通膨率，多數感受遠超過十％，絕非主計處公佈的二至三％，民眾該如何是好。（圖／住展房屋網提供）

▲漢華廣告副總經理管清智，詢問周邊友人及近期賞屋客，認為實質通膨率，多數感受遠超過十％，絕非主計處公佈的二至三％，民眾該如何是好。（圖／住展房屋網提供）

資產價格重估

國內的通膨率大多維持在二．○％上下，物價表現相對平穩。但近十五年兩次的高速通膨都導致資產價格快速重估，皆因起源於破新低的利率結構與全球大印鈔有關。當市場資金瞬間變多，硬資產、原物料、有價證券短期暴漲就是資產價格重估。人口負成長伴隨少子化的趨勢，加上房屋自有率高、薪資所得長年負成長的台灣，房價幾無上漲的理由，為何房價漲幅卻高於通貨膨脹呢？房價漲跌無關景氣、無關需求，關鍵在於市場資金，這就是典型的資產價格重估。

在整個資產價值重新估算的過程當中，同時也代表著通貨膨脹很嚴重，然而民眾是否有像前述不敢購屋者的危機感？真實感受到的通貨膨脹又如何？

（圖／住展房屋網提供）

▲（圖／住展房屋網提供）

從以下面相分別探討

首先，根據主計處公布二月份消費者物價指數（CPI）年增率為二．四三％，較一月份三．○四％降○．六一％收斂，其中漲最多的還不是近期討論度高的雞蛋，像是番茄漲三七．九二％、高麗菜漲二二．七七％；據官員分析，食物類、外食費漲幅仍顯著，且有僵固性，今年通膨壓力仍在，然而跟民眾實質感受有落差。

管清智詢問周邊友人及近期來案場賞屋的民眾，大部分會以自身消費行為，來感受實質通膨率，結果一輪問下來，他說答案很肯定，絕對不是主計處公佈出來的二至三％，多數民眾感受遠遠超過十％，從這個角度再來思考房價一年漲十％的合理性。

富者越富套利空間

其次，把時間拉回二○○三年，SARS期間台灣的基準利率一．三七五％，結束後另一個低點來到二○○八年的金融海嘯，基準利率來到一．二五％，而這次新冠疫情，基準利率一．一二五％；過去二十年來，發現基準利率的高點，每一次比每一次低，低點也是每一次比每一次低，代表基準利率一直往下走。

民眾長期感受的實質通膨率（推估超過十％）遠大於基準利率，且兩者差距越來越大，管清智表示，這就是造就台灣「富者越富」的關鍵因素，因為有錢人容易借到錢，再投入他的實體產業，或置產投資，例如買土地、房子或店面等，賺取通膨財；有錢人有一個共通點：很敢開槓桿，很敢跟銀行借錢，相對銀行也很敢借錢給他們；因此他們很容易享受到實質通膨率很高，基準利率很低的一個套利空間。